주택수에 포함되지 않는 주택은?

부동산 투자와 세금 계획의 첫 단추, 바로 '주택 수'를 정확히 파악하는 것인데요. 그런데 이상하게도 내 눈에는 집이 여러 채인데, 세법상으로는 주택 수가 다르게 계산되는 경우가 종종 있죠.

그래서 오늘은 '내 집은 주택 수에 포함될까, 안 될까?' 이 궁금증을 해결해 드리기 위해, 복잡한 세법 규정 속에서 주택 수에 포함되지 않는 주택을 속 시원하게 파헤쳐 볼 거예요. 일시적 2주택부터 상속 주택, 그리고 다양한 예외 조건까지 알려드릴게요!

주택수에 포함되지 않는 주택은

주택수에 포함되지 않는 주택

주택수에 포함되지 않는 주택

부동산 투자나 세금 계획을 세울 때 주택 수는 매우 중요해요. 하지만 모든 주택이 주택 수에 포함되는 것은 아니라는 사실, 알고 계셨나요? 어떤 주택들이 주택 수에서 제외되는지 자세히 알아보고 현명한 계획을 세워보세요.

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세법상 주택으로 보지 않는 경우

• 일시적 2주택: 기존 주택을 처분하기 위해 일시적으로 보유한 2주택은 특정 조건 하에 주택 수에 포함되지 않아요. 새로운 주택을 취득한 날로부터 일정 기간 내에 기존 주택을 처분해야 혜택을 받을 수 있어요.
• 상속 주택 (지분 상속): 상속으로 인해 여러 명이 공동으로 소유하게 된 주택 중 본인 지분이 가장 큰 경우가 아니라면 주택 수에 포함되지 않을 수 있어요. 다만, 공동 상속 주택 전체가 아닌 개별 상속인의 지분을 기준으로 판단해요.
• 만 60세 이상 부모 봉양 합가 주택: 만 60세 이상 직계존속을 봉양하기 위해 세대를 합친 경우, 합치기 이전부터 소유하고 있던 1주택은 주택 수에 포함되지 않아요. 이는 고령의 부모를 모시는 자녀 세대의 부담을 덜어주기 위한 제도예요.
• 혼인으로 인한 일시적 2주택: 혼인으로 인해 각각 1주택을 소유한 부부가 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우, 혼인 신고일로부터 일정 기간 내에 한 채를 처분하면 주택 수에 포함되지 않아요.
• 수도권 외 3억 원 이하 또는 기준시가 3억 원 이하의 주택: 수도권, 광역시, 특별자치시 외 지역에 소재하고 기준시가 3억 원 이하인 주택은 주택 수 계산 시 제외될 수 있어요. 이는 지방 주택 시장 활성화를 위한 조치예요.
• 고가 주택의 일부 공유 지분: 공동으로 소유한 고가 주택의 지분이 40% 이하이고, 해당 주택에 거주하지 않는 경우에는 주택 수에 포함되지 않을 수 있어요.
• 주거용 오피스텔 (특정 조건): 사업자 등록을 하고 업무용으로 사용하는 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않아요. 하지만 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 주택 수에 포함될 수 있으니 주의해야 해요.
• 미분양 주택: 건설사가 보유하고 있는 미분양 주택은 개인의 주택 수에 포함되지 않아요.
• 임대 사업 등록 주택 (특정 조건): 일정 요건을 충족하는 임대 사업 등록 주택은 세법상 혜택을 받을 수 있으며, 주택 수 계산에서 제외될 수 있어요.

주택수에 포함되는 주택

주택수에 포함되지 않는 주택

그렇다면 어떤 주택들이 주택 수에 포함될까요? 기본적인 개념을 명확히 알아두는 것이 중요해요.

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원칙적으로 등기부등본 상에 주택으로 등재된 모든 건물은 주택 수에 포함돼요.

• 아파트, 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등 주거를 목적으로 건축된 건물은 모두 포함돼요.
• 주택법상의 준주택 (기숙사, 노인복지주택, 오피스텔 등) 중 사실상 주거용으로 사용되는 경우에도 주택 수에 포함될 수 있어요.
• 무허가 건물이라 하더라도 사실상 주거용으로 사용되고 있다면 주택 수에 포함될 수 있어요.
• 공유 지분으로 소유한 주택도 지분 비율과 관계없이 1주택으로 계산돼요.
• 배우자가 별도의 주택을 소유하고 있다면 부부 합산으로 주택 수를 계산해요.

세금 부과 기준에 따라 주택 수 포함 여부가 달라질 수 있어요.

• 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 등 각 세목별로 주택 수 기준에 차이가 있을 수 있으므로 세법 규정을 꼼꼼히 확인해야 해요.
• 예를 들어, 취득세의 경우 일시적 2주택에 대한 특례 규정이 있지만, 종합부동산세에서는 다른 기준이 적용될 수 있어요.

주택 수 증가는 세금 부담 증가로 이어질 수 있어요.

• 다주택자는 1주택자에 비해 높은 세율로 세금이 부과될 수 있어요.
• 주택 수에 따라 각종 부동산 관련 세금 감면 혜택이 제한될 수 있어요.
• 따라서 부동산 거래를 계획할 때 주택 수 변동에 따른 세금 영향을 미리 예측하고 대비하는 것이 중요해요.

주택수에 포함되지 않는 주택 주의사항

주택수에 포함되지 않는 주택

주택 수에 포함되지 않는 주택에 해당하더라도 주의해야 할 점들이 있어요. 꼼꼼히 확인하지 않으면 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수도 있으니 주의 깊게 살펴보세요.

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일시적 2주택의 처분 기한을 반드시 지켜야 해요.

• 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 또는 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 일시적 2주택으로 인정받아 세금 혜택을 받을 수 있어요. (취득 시기 및 규제 지역 여부에 따라 처분 기한이 다를 수 있으니 정확한 기한을 확인해야 해요.)
• 처분 기한을 넘기면 세금 추징 및 가산세 부과 대상이 될 수 있으므로 주의해야 해요.

상속 주택의 경우 지분율과 거주 여부가 중요해요.

• 공동 상속 주택이라 하더라도 본인 지분이 가장 크거나 해당 주택에 거주하는 경우에는 주택 수에 포함될 수 있어요.
• 상속받은 주택의 세금 문제는 복잡할 수 있으므로 전문가와 상담하는 것이 좋아요.

부모 봉양 합가 주택은 세대 구성 요건을 충족해야 해요.

• 합가 시 만 60세 이상 직계존속과 주민등록상 동일 세대를 구성해야 1주택으로 인정받을 수 있어요.
• 세대 분리 시에는 다시 주택 수에 포함될 수 있으니 유의해야 해요.

주거용 오피스텔은 실제 사용 용도가 중요해요.

• 사업자 등록을 하고 업무용으로 사용해야 주택 수에서 제외될 수 있어요.
• 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 세법상 주택으로 간주되어 주택 수에 포함될 수 있으며, 관련 세금이 부과될 수 있어요.

세법 규정은 수시로 변경될 수 있으므로 최신 정보를 확인해야 해요.

• 부동산 관련 세법은 정부 정책에 따라 자주 변경될 수 있으므로 항상 최신 정보를 확인하고 전문가의 도움을 받는 것이 안전해요.
• 국세청 홈페이지나 세무 상담 등을 통해 정확한 정보를 얻으세요.

주택수에 포함되지 않는 주택 자주 묻는 질문

주택수에 포함되지 않는 주택

주택 수에 대해 여전히 궁금한 점들이 많으실 텐데요. 자주 묻는 질문들을 통해 궁금증을 해소해 드릴게요.

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• Q: 빌라의 한 층을 여러 명이 구분 등기하여 소유하고 있는 경우, 각자의 주택 수에 포함되나요?
  • 네, 구분 등기가 되어 있다면 각각 독립된 1주택으로 간주되어 각 소유자의 주택 수에 포함돼요.
• Q: 농어촌 주택을 소유하고 있는데, 이것도 주택 수에 포함되나요?
  • 일정 요건을 충족하는 농어촌 주택의 경우 주택 수에서 제외될 수 있어요. (예: 수도권 외 지역, 일정 기준 시가 이하 등) 하지만 모든 농어촌 주택이 제외되는 것은 아니므로 구체적인 조건을 확인해야 해요.
• Q: 배우자와 공동 명의로 주택을 소유하고 있다면 각각 1주택으로 계산되나요? 아니면 1주택으로 계산되나요?
  • 세법상 부부는 하나의 경제 공동체로 보기 때문에 공동 명의 주택은 부부 합산하여 1주택으로 계산돼요. 다만, 세금 부과 시 지분율에 따라 세액이 나뉠 수 있어요.
• Q: 상가와 주택이 함께 있는 겸용 주택의 경우, 주택 수에 어떻게 포함되나요?
  • 겸용 주택의 경우 주택 면적이 상가 면적보다 크면 전체를 주택으로 보고, 주택 면적이 상가 면적보다 작거나 같으면 주택 부분만 주택 수에 포함돼요.
• Q: 주택 임대 사업자로 등록하면 모든 주택이 주택 수에서 제외되나요?
  • 아니요, 모든 임대 사업 등록 주택이 주택 수에서 제외되는 것은 아니에요. 세법에서 정하는 일정 요건 (주택 유형, 면적, 임대 기간 등)을 충족해야 주택 수 제외 혜택을 받을 수 있어요. 또한, 임대 사업자 등록 유형에 따라 혜택 내용이 다를 수 있으므로 꼼꼼히 확인해야 해요.

주의!

본 블로그의 내용은 부정확할 수 있으며, 투자를 권유하는 것이 아닙니다. 투자 결정 및 그 결과에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.

마치며

주택수에 포함되지 않는 주택

오늘은 주택수에 포함되지 않는 주택에 대해 알아봤습니다. 이번 글이 주택수에 포함되지 않는 주택 정보를 정리하는데 도움이 됐으면 좋겠습니다. 

추가로 함께 보면 좋은 글에선 주택수에 포함되지 않는 주택만큼이나 중요한 IRP 퇴직연금에 대해서 알아보고, IRP 퇴직연금 수령기간까지 함께 정리해보겠습니다.

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감사합니다.

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